Mantener limpia y en buen estado una comunidad de propietarios no es solo una cuestión de estética, sino una obligación legal que contribuye a la convivencia y al valor del inmueble. En 2026, las comunidades de vecinos en Madrid deben cumplir una combinación de normas estatales, autonómicas y municipales que regulan desde la limpieza de las zonas comunes hasta la gestión de residuos, sanciones por incumplimiento y las responsabilidades de los propietarios y la junta de compensación.
Marco legal aplicable en 2026
1. Ley de Propiedad Horizontal (LPH): base jurídica esencial
La Ley de Propiedad Horizontal sigue siendo la principal norma que regula las obligaciones de limpieza y conservación de las comunidades de propietarios en toda España. Esta ley:
- Establece que la limpieza de zonas comunes es una carga común que debe sufragarse por todos los propietarios según su cuota de participación.
- Obliga a la comunidad a conservar y mantener en buen estado elementos comunes como portales, escaleras, ascensores, pasillos o garajes.
- Permite a la comunidad establecer en sus estatutos o acuerdos puntuales aspectos como horarios o servicios complementarios de limpieza.
Además, la LPH habilita a los propietarios a reclamar judicialmente el pago de servicios comunes, incluida la limpieza, si se genera un incumplimiento por parte de uno o varios vecinos.
2. Obligaciones específicas del Ayuntamiento de Madrid
Aunque la LPH fija las bases generales, la normativa municipal es la que marca las obligaciones en cuanto a limpieza visible desde la vía pública:
Ordenanza de Limpieza de Edificaciones y Espacios Públicos (Ordenanza 12/2022)
- Las comunidades deben mantener las fachadas y partes visibles del inmueble desde la vía pública limpias y en buen estado, incluyendo portales, patios visibles, marquesinas o sistemas comunes que delimiten la línea de la calle.
- La ordenanza tipifica infracciones y sanciones, que van desde leves hasta muy graves, con multas que pueden superar los 3.000 € en casos reiterados o de especial impacto urbano.
- No existe una frecuencia mínima de limpieza fijada por ley para zonas interiores, pero la Ordenanza corre sobre criterios de salubridad y ornato urbano en lo visible desde el espacio público.
3. Gestión de residuos y tasas aplicables en 2026
Desde abril de 2025 se aplica en Madrid una tasa obligatoria de recogida de residuos —ligada al valor catastral de cada inmueble y a la cantidad de residuos generados— que afecta también a las comunidades de propietarios.
Esto implica que:
- La comunidad debe garantizar que los residuos se depositen correctamente en los contenedores municipales según los días y horarios establecidos.
- La mala gestión de residuos puede derivar en sanciones municipales, además de conflictos vecinales y problemas de higiene en zonas comunes.
4. Convenios colectivos y servicios profesionales
Aunque no es una “normativa” per se sobre limpieza de comunidades, el Convenio Colectivo de Limpieza de Edificios y Locales de la Comunidad de Madrid regula aspectos laborales de los trabajadores que realizan este servicio. Esto es relevante cuando se contratan empresas externas o personal propio para cuidar las zonas comunes:
- El convenio fija condiciones laborales, formación y reglas sobre la prestación del servicio, lo que repercute en calidad, continuidad y cumplimiento de tareas.
¿Y los conserjes o encargados de la comunidad?
Es importante aclarar que, aunque el conserje o portero forma parte del día a día de una comunidad, la normativa laboral no le obliga a recoger basura de cada vivienda salvo que esté expresamente pactado y remunerado por la comunidad.
Su función principal es la limpieza y vigilancia de las zonas comunes, no el traslado de residuos individuales desde dentro de cada vivienda —esto debe pactarse si así se quiere y reflejarse en el contrato.
Sanciones y buenas prácticas en 2026
Multas y sanciones
El Ayuntamiento de Madrid continúa aplicando sanciones por incumplimiento de limpieza visible o por acciones que afecten la salubridad urbana:
- Leves: hasta aproximadamente 750 €
- Graves: entre 751 € y 1.500 €
- Muy graves: superiores a 1.500 €
Entre los incumplimientos típicos están la acumulación de residuos fuera de los contenedores, la presencia prolongada de grafitis o suciedad evidente en zonas visibles desde la vía pública.
Buenas prácticas recomendadas
Para evitar sanciones, conflictos vecinales o problemas de higiene, recomendamos:
- Establecer un plan de limpieza integral con frecuencia según uso de zonas comunes.
- Gestionar adecuadamente residuos según horarios y sistemas municipales de recogida.
- Revisar estatutos y acuerdos comunitarios para pactar responsabilidades y servicios adicionales (por ejemplo, limpieza especial tras obras).
- Contratar profesionales especializados con protocolos claros y seguros que eviten incumplimientos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Quién paga la limpieza comunitaria?
La limpieza de zonas comunes se considera gasto común, obligatorio para todos los propietarios según su cuota de participación.
¿Puede la comunidad decidir horarios de limpieza?
Sí, siempre que lo acuerde en junta y se refleje en acta o estatutos.
¿Qué sucede si no se cumple la limpieza?
Puede haber sanciones municipales y, además, generar conflictos entre vecinos que pueden llevar a reclamaciones internas.
Cómo cumplir y evitar problemas en 2026
En 2026, la normativa que regula la limpieza de comunidades en Madrid combina la obligación general de la Ley de Propiedad Horizontal con los requerimientos específicos de la Ordenanza municipal, así como la gestión de residuos y tasas vigentes. Cumplir con estas normas no solo evita sanciones, sino que mejora la convivencia, la higiene y el valor de tu edificio.
La clave está en planificar, pactar acuerdos claros en junta, respetar las ordenanzas y, cuando sea necesario, apoyarse en profesionales de limpieza especializados que garanticen un servicio eficiente y acorde con la normativa vigente.
